重新規(guī)劃籌建公路，對舊路資源進(jìn)行大中修、擴(kuò)建、改建，實現(xiàn)高品質(zhì)道路運營，盤活存量公路資產(chǎn)，降低公路資產(chǎn)負(fù)債率，確保公路保值增值，從而實現(xiàn)公路行業(yè)健康發(fā)展，資源優(yōu)化配置。然而，被利用的舊路價值無論是收益法還是成本法，都無法體現(xiàn)其未來不可估量的發(fā)展?jié)摿Γ虼斯P者引入假設(shè)開發(fā)法的新思路來解決此類問題。
改擴(kuò)建資產(chǎn)評估中的假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法中需要先投入再收益，將未來收益折現(xiàn)，預(yù)計廢舊公路開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本（維修、改擴(kuò)建、新建成本）、稅費和利潤等，以此估算目前因折舊導(dǎo)致低成本，甚至低收益公路資產(chǎn)的客觀合理價格或價值。
以具體公路改擴(kuò)建工程為例，陜西關(guān)中環(huán)線公路原本為三級普通公路，交通設(shè)施不完善，造成車流量也日漸減少。這樣的普通三級公路線段，論成本法來評估，扣除各項損耗和貶值，其價值已所剩無幾，因而關(guān)于關(guān)中環(huán)線改擴(kuò)建之前的公路資產(chǎn)價值評估，可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行計算。
公路資產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括需大中修以穩(wěn)定維持車流量的公路資產(chǎn)，需改擴(kuò)建以滿足車流量逐漸增多的公路資產(chǎn)，處于正在建設(shè)的公路工程等。投資開發(fā)后的公路資產(chǎn)可以自營，也可以轉(zhuǎn)讓收費權(quán)來獲得收益，投資開發(fā)后的公路的經(jīng)營方式，包括收費還貸性公路、收費經(jīng)營性公路等。
運用假設(shè)開發(fā)法預(yù)計舊路資產(chǎn)開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，公式為：
待開發(fā)公路資產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后公路資產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－購買舊路資源應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。
改擴(kuò)建公路資產(chǎn)評估的具體步驟是，調(diào)查待估公路資產(chǎn)的基本情況，進(jìn)行假設(shè)開發(fā)法評估的路產(chǎn)情況，包括年久失修引起車流量減少，若恢復(fù)公路通行能力與服務(wù)能力可穩(wěn)定車流量及收益，公路狀況良好卻無法滿足逐漸增大的交通量，存在廢舊路基或舊路的地區(qū)需要新建更發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)等。
其次要選擇公路最佳的利用方式，研究公路資產(chǎn)需要進(jìn)行何種改造，在大中修、改擴(kuò)建、在原有路基上重建中做出選擇。關(guān)中公路環(huán)線進(jìn)行了改建和擴(kuò)建，以提高車流量。同時，還要對開發(fā)建設(shè)期進(jìn)行估計，認(rèn)真估算成本中關(guān)于時間的價值量。此外，預(yù)測開發(fā)完成后的價值也必不可少，它取決于該公路的未來收益。估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息等都是改擴(kuò)建公路資產(chǎn)評估的重要環(huán)節(jié)。
改擴(kuò)建資產(chǎn)計算
以關(guān)中公路環(huán)線改擴(kuò)建工程為例，某段環(huán)線A點至B點工程，路線全長77.15公里。全線采用一級公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，計算行車速度10 0公里/小時，分段采用不同路基寬度建設(shè)，項目審定總投資為5.55億元,實際投資超預(yù)算8257萬元。其中，建安工程投資審定金額3.83億元，其他建安工程投資賬面金額2495萬元，對該賬戶中不屬于建安工程投資的項目進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整減少855萬元，調(diào)整后金額為1640萬元。
設(shè)備投資賬面數(shù)為71萬元，賬面數(shù)中包含水電費，房租及零星購置支出，審計將上述支出33萬元調(diào)整列入待攤投資賬戶，調(diào)整后審定數(shù)37萬元。待攤投資審定數(shù)1.71億元,其中包括建設(shè)單位管理費、土地征遷及補償費、勘察設(shè)計費、工程質(zhì)量監(jiān)理監(jiān)督費等。
此項公路資產(chǎn)改擴(kuò)建項目，公路等級由三級上升為一級，調(diào)查顯示改擴(kuò)建之后的通車量明顯上升，收費大致數(shù)額上升至5萬元/天，每年養(yǎng)護(hù)保養(yǎng)費用為2萬元/公里，管理人員工資等管理費用為200萬元左右。公路建設(shè)單位的利潤率按5%計算。一般情況下，公路收費年限為20年至50年不等，該例擬采用30年的收費期限。
該公路資產(chǎn)是由國家組織改擴(kuò)建，之后由國家收費，這期間并無收費權(quán)轉(zhuǎn)讓等，據(jù)原假設(shè)開發(fā)法思路得出的公式可以得出，年凈收益為1470.69萬元，據(jù)此計算出未來預(yù)期收益額為6.27億元，工程的開發(fā)成本應(yīng)為5.8億元，最終改擴(kuò)建公路資產(chǎn)價值為4386.41萬元。
該公路資產(chǎn)的價值在進(jìn)行改擴(kuò)建之前，由成本法和收益法的評估結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于4386.41萬元，假如以這兩種方法的評估值作為該條舊路資源的真實價值，無疑是忽略了其潛在的發(fā)展與實際意義，導(dǎo)致國家資源的浪費，若轉(zhuǎn)讓公路收費權(quán)，將造成大量的國有資產(chǎn)流失。
由假設(shè)開發(fā)法步驟與結(jié)果進(jìn)行分析，可以驗證舊有公路資源的開發(fā)方式是否為最佳利用用途徑，其判斷依據(jù)是以國家利益為主導(dǎo)，合理并充分利用國家資源，以經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的步驟與計算結(jié)果顯示，該條三級公路資源的最佳利用方式為開擴(kuò)建為一級公路，以實現(xiàn)交通量增加，充分利用資源，推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。
政策與改擴(kuò)建公路資產(chǎn)評估
由于公路資產(chǎn)的國有性與公益性，國家政策是評估該過程中需要首先關(guān)注點。公路行業(yè)評估應(yīng)將政策因素作為一個非常重要的外在因素，國家有關(guān)政策的實施可能會現(xiàn)實地或潛在地影響收費權(quán)價格，評估人員應(yīng)充分了解和掌握這些政策對收費權(quán)的影響，在評估結(jié)果中有所反映。
財政金融政策
作為一國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主要內(nèi)容，財政金融政策對公路資產(chǎn)價格的影響，其一是擴(kuò)張性財政、金融政策，目的是為了刺激經(jīng)濟(jì)的增長，經(jīng)濟(jì)增長必然促進(jìn)公路交通業(yè)的繁榮和公路資產(chǎn)價格的上升；其二是為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)過熱發(fā)展，采取相反的緊縮政策，這又必然帶來交通業(yè)的蕭條和公路資產(chǎn)價格的下跌。
稅收政策
直接或間接對公路資產(chǎn)課稅，實際上是減少了公路資產(chǎn)的收益，公路資產(chǎn)收益減少，價格下跌；反之，減少對公路資產(chǎn)的課稅，會使公路資產(chǎn)收益提高，價格上升。不同時期政府對公路建設(shè)、經(jīng)營不同的稅種、稅率的變化，直接影響公路資產(chǎn)的價格。當(dāng)然，這里還存在一個課稅轉(zhuǎn)嫁的問題，如果對公路資產(chǎn)的某種課稅，可通過一定的途徑部分或全部轉(zhuǎn)嫁出去，那么它的變化對公路資產(chǎn)價格的影響就很小，甚至不起作用。
公路收費政策
我國對收費公路收費額的確定有相應(yīng)的審批程序和標(biāo)準(zhǔn)。收費標(biāo)準(zhǔn)的高低變化直接決定公路資產(chǎn)收益的大小，進(jìn)一步影響公路資產(chǎn)價格的升降。公路資產(chǎn)的價格會因不同時期國家公路收費政策的變化而波動。
特殊政策
國家對某些地區(qū)實行特殊政策，如把某地區(qū)定為經(jīng)濟(jì)特區(qū)或開發(fā)區(qū)，對其實行開放優(yōu)惠政策，這些優(yōu)惠政策往往會使該地區(qū)公路資產(chǎn)價格上漲。在公路資產(chǎn)交易過程中附帶某種特權(quán)也對其價格有影響，如在公路資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓時附帶公路兩側(cè)廣告的開發(fā)權(quán)，那么公路資產(chǎn)的評估價格應(yīng)包括廣告開發(fā)權(quán)的價格，相應(yīng)的評估值就應(yīng)高于僅公路經(jīng)營權(quán)價格的評估值。
